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Nomadisme, nouveaux espaces de travail et immobilier de bureau

Les entreprises s’interrogent de plus en plus sur l’avenir de leurs espaces de travail.

Le développement du nomadisme remet-il en question les espaces de travail traditionnels et l’immeuble de bureaux classique ? La question est d’actualité tandis que la plupart des grands comptes développent de nouveaux « campus » immobiliers en périphérie urbaine, immeubles de bureaux horizontaux aux postes de travail souvent non affectés, et que les télé-centres et tiers-lieux sont considérés comme une alternative de travail hors les murs de l’entreprise.

Un constat s’impose : l’immobilier d’entreprise est en train de vivre une nouvelle mutation. Après le concept d’immobilier « financiarisé » apparu à la fin des années 1990, celui d’immobilier « vert » aux performances énergétiques encouragées par le Grenelle de l’environnement dans le courant des années 2000, serions-nous à présent dans la décennie de l’immobilier « non affecté », celui notamment des « sans bureau fixe», concept porteur aujourd’hui ?

La question mérite d’être posée tant son impact sur l’organisation des entreprises, sur les marchés immobiliers d’entreprise et résidentiels, mais également sur la ville durable de demain est énorme. Comment penser les sièges sociaux et les immeubles de bureaux de nos villes dans un futur très proche, dans le contexte d’obsolescence du parc immobilier tertiaire français, de l’apparition des « quartiers numériques » et de la recherche de nouveaux business models pour transformer des immeubles très vites obsolètes en nouveaux produits destinés à de nouveaux besoins d’utilisateurs ?

Certes, le modèle de l’espace de travail non affecté et hyper connecté aux nouvelles technologies n’est pas nouveau, ni révolutionnaire. Il y a près de vingt ans, en 1995, (mettre note debas de page) le cabinet de conseil Andersen Consulting (aujourd’hui Accenture) inaugurait le modèle en installant son siège et ses consultants nomades dans un immeuble de 7000 m² à l’angle de l’avenue Georges-V et des Champs Elysées, immeuble aujourd’hui abritant l’une des plus grandes marques françaises de luxe. Le concept proposé à l’époque est celui d’une plate-forme logistique de bureaux, destinée à offrir des services et équipements, sur réservation, aux consultants salariés nomades en fonction de leurs besoins exprimés.

Délaissé un temps au profit de «l ’open-space », le modèle revient en force aujourd’hui avec la construction et la livraison récentes en région parisienne, notamment en première couronne, de nouveaux campus immobiliers développés clés-en-main pour de grandes entreprises comme Crédit Agricole SA, Thales, Dassault Systèmes, SFR, Orange, Sanofi, privilégiant pour la plus grande partie d’entre eux un nouveau rapport à l’espace de travail et des logiques organisationnelles dites innovantes reposant sur le « desk sharing » ou espaces de travail partagés, en laissant une place plus importante aux salles de réunion, aux espaces collaboratifs et aux services associés, et en recourant de plus en plus au télétravail. Désormais, chaque espace de travail à une fonction précise qui répond à un besoin recensé par l’entreprise : espaces de réunion en face à face de différentes tailles, espaces de détente, salles de téléconférence, etc. Les bureaux ne sont plus affectés aux personnes mais aux besoins exprimés et permettent d’optimiser l’utilisation de l’immeuble.

Par ailleurs, en centre-ville et notamment dans Paris intra-muros, on constate un développement accéléré des tiers-lieux, espaces de travail flexibles équipés et réservés aux cadres nomades. Ces nouveaux espaces de travail regroupent à la fois, les traditionnels centres d’affaires partagés, mais aussi des nouveaux espaces de « co-working », incubateurs ou lieux informels comme des cafés, destinés à des individus cherchant au-delà d’un espace de travail avec une connectivité à haut débit, un lieu d’échanges avec d’autres télétravailleurs. Sans évoquer le marché potentiel des télécentres urbains ou celui des quartiers numériques…

Trois facteurs expliquent le retour au modèle de l’espace non affecté.

Le premier facteur est sans aucun doute l’accroissement sans précédent du coût immobilier de l’entreprise.  La financiarisation de l’immobilier a révélé l’importance du coût immobilier dans l’entreprise, considéré comme le second poste de dépenses après les salaires, et valorisé ainsi la fonction immobilière dédiée au management de l’immobilier d’exploitation de l’entreprise. Les plus grandes entreprises se sont dotées de directions immobilières, chargées de mesurer et de réduire les coûts immobiliers et de créer de la valeur par une meilleure gestion des actifs immobiliers et des postes de travail. Tandis que dans les années 2000, la financiarisation se traduit essentiellement par une logique d’externalisation des actifs immobiliers, elle obéit aujourd’hui davantage à une logique d’optimisation du mètre carré occupé et de réduction des espaces de travail au travers des stratégies de « space planning », accompagnée par une politique RH de télétravail.

Le second facteur est environnemental, celui de la ville « durable ». La priorité est à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, dont les secteurs du bâtiment et des transports sont justement les deux principaux contributeurs. La ville durable est celle où les transports polluants sont limités et où les bâtiments et infrastructures sont à faible empreinte environnementale. Les entreprises y contribuent en restreignant les migrations alternantes et les déplacements pendulaires entre la périphérie où sont majoritairement logés leurs salariés et les bureaux en centre-ville et en occupant des bâtiments « verts » performants énergétiquement et dotés de qualités environnementales reconnues.

Enfin, le dernier facteur est technologique. Il est révélé par la révolution numérique et le développement accéléré des nouvelles technologies de l’information qui permettent le nomadisme. L’émergence du « cloud computing »  qui permet d’avoir accès à tout moment à son univers de travail et à son poste de travail dématérialisé, donne la possibilité de travailler de l’endroit où l’on veut notamment en-dehors des murs de l’entreprise. Ce contexte est par ailleurs largement privilégié par l’arrivée sur le marché du travail de la génération Y par essence connectée.

Le développement du nomadisme et l’arrivée sur le marché du travail d’une nouvelle génération connectée ne justifient pas à eux seuls les nouvelles pratiques de l’usage des espaces de travail. C’est en réalité une triple conjonction entre nouveaux modes d’organisation, considérations environnementales et enjeux financiers qui redessine les territoires de l’entreprise dans un premier temps puis de la ville elle-même dans un second temps.

Publié également dans le Cercle Les Echos

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