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La conversion des bureaux en logements

Gérer la crise du logement par les immeubles de bureaux : une réflexion déjà ancienne menée pour gérer la crise des bureaux des années 1990, complexe pour gérer la crise des logements. Quelques pistes de réflexion.

La transformation d’immeubles de bureaux en logements figure parmi les mesures phares annoncées début mai par la ministre de l’Egalité, des Territoires et du Logement, Cécile Duflot, dans le projet de loi visant à accélérer les projets de construction de logements en France. La crise du logement est en effet particulièrement sévère en France : après une décennie de hausse spectaculaire des prix de l’immobilier résidentiel (une hausse des prix de logement en moyenne de plus de 10 % par an sur la période 2002-2007), le niveau des mises en chantier de logements est en baisse, à moins de 350.000 logements enregistrés pour l’année 2012. Une des solutions à la crise est incontestablement la relance de l’offre immobilière sur le marché. L’économie française y a tout à gagner : le secteur du bâtiment et des travaux publics (BTP) représente à lui seul en moyenne 7 % du PIB et pèse pour 8 % de l’emploi salarié privé en France, soit le premier employeur du secteur secondaire ! Si l’on considère l’ensemble de l’industrie immobilière, en prenant en compte les services immobiliers comme la promotion et la transaction-gestion immobilières, le poids s’élève à 24 % du PIB. « Quand le BTP va, tout va ! »

Les données annoncées pour créer de nouveaux logements semblent convaincantes et le potentiel exister : plus de 5 millions de m² de bureaux sont vides en France, dont 3,6 millions en région Ile-de-France où la crise du logement sévit depuis plusieurs années. Si l’on considère qu’un immeuble de type haussmannien représente en moyenne 1800 m² ou qu’un siège social implanté dans un îlot urbain occupe en moyenne 20.000 m², il est bien sûr facile d’imaginer le nombre de logements que cette vacance de bureaux pourraient permettre de créer.

Le projet de transformation de bureaux vides en logements semble révolutionnaire, une panacée à la crise de sous-production de logements. C’est oublier tout d’abord que le sujet n’est pas nouveau et que la réflexion a déjà été menée au lendemain de la crise de surproduction des bureaux de 1991. A l’époque, l’on parlait de près de 4 millions de m² vides dans Paris et sa première périphérie. Une vacance de plus de 15 % (et de 10 % dans le quartier central des affaires selon le conseil immobilier DTZ), issue d’un mouvement d’euphorie immobilière généralisée à l’Europe entière, dans un contexte de libéralisation de l’agrément en région Ile-de-France et d’une demande de nouveaux espaces tertiaires dans une Europe en construction[1]. Face à la gravité de la crise des bureaux, le ministre du logement de l’époque, Hervé de Charrette, charge Jacques Darmon, PDG de la banque Financement et Trésorerie, d’évaluer l’opportunité de la transformation des bureaux vides parisiens en logements. Le fameux rapport Darmon datant de 1994, est apprécié par la mairie de Paris. Le contexte était indéniablement à la surproduction de bureaux qu’il faut alors résorber au plus vite pour sauver le marché des bureaux. Quelques immeubles de bureaux appartenant à la Ville de Paris (RIVP) sont transformés en logements sociaux, soit environ 450 logements. En dix ans, l’ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise) estime dans son dernier rapport[2] que ce sont en vingt ans environ 700.000 m² de bureaux à Paris qui sont ainsi convertis, non seulement en logements, mais essentiellement en résidences étudiantes ou en hôtels-résidences hôtelières, notamment par les investisseurs institutionnels. Ne sont ainsi concernés qu’environ 300 à 400 logements sur une production annuelle en Ile-de-France de 40.000 logements neufs en moyenne, donc trop peu !

Il faut dire que le « recyclage » des bureaux n’est pas si facile techniquement et s’avère coûteux. Tous les immeubles ne s’y prêtent pas ; la profondeur des immeubles anciens, souvent de 12 mètres, peut devenir un véritable handicap et remettre en question le rendement de plan pour des logements classiques qui nécessitent au moins 17 mètres. On comprend que la plupart des opérations de transformation le soient au profit de petits logements de type résidences-services ou hôtels et très peu de logements en accession libre. La transformation de bureaux, lorsqu’elle devient techniquement et financièrement faisable par le marché, se transforme souvent en une offre de logements libres haut-de-gamme, notamment dans la capitale. La crise du logement et notamment du logement intermédiaire, qui répond aux besoins non satisfaits de ménages qui n’ont pas accès au logement social car leurs conditions de ressources sont trop élevées et qui ne sont pour autant pas concernés par le marché libre du logement, ne semble pas se résoudre par la transformation d’immeubles de bureaux.

Car, au-delà de toutes ces considérations techniques et financières, des contraintes juridiques et administratives à lever, le contexte est radicalement différent. D’une crise de surproduction de bureaux en 1994, nous sommes aujourd’hui dans une situation où le marché parisien, certes dans l’attentisme lié à la crise économique et financière, n’est pour le moment pas en situation de surproduction. Avec un taux de vacance estimé par les conseils immobiliers, notamment DTZ,  de 5 % dans les quartiers d’affaires parisiens, de 4,6 % dans Paris intramuros, et de 6,9 % en Ile-de-France, le stock disponible est largement en deçà de ce que l’on nomme une vacance d’équilibre acceptable et estimée aux environs de 7 à 8 %. La vacance parisienne est par ailleurs largement en dessous de la vacance moyenne de bureaux estimée à 11 % en Europe, selon DTZ. Cette vacance, tout compte fait faible du marché parisien est nécessaire pour assurer une fluidité sur le marché francilien des bureaux, considéré avec plus de 50 millions de m² de bureaux, comme le plus grand parc de bureaux en Europe devant Londres.

La transformation de bureaux en logements comme remède à la crise des bureaux peut se comprendre, la transformation de bureaux en logements comme remède à la crise des logements notamment intermédiaires, semble complexe dans le contexte actuel du marché.

Publié également dans Le cercle les Echos


[1] Cf Nappi-Choulet, Les bureaux, analyse d’une crise, Edition ADEF, 1997.

[2] ORIE, La transformation et la mutation des immeubles de bureaux, 2013.

Le Blog d’Ingrid NAPPI-CHOULET

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