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Comprendre les marchés immobiliers

La seconde édition de mon ouvrage « L’immobilier d’entreprise : analyse économique des marchés » vient de sortir aujourd’hui.

Plus de quinze années se sont écoulées depuis la parution de mon premier ouvrage sur la crise des bureaux des années 1990 (Les bureaux, analyse d’une crise, ADEF, Paris, 1997). Entre-temps, les marchés et le secteur immobilier en général ont connu une mutation sans précédent, marquée par la financiarisation du secteur et par la globalisation des marchés. Secteur récent apparu au début des années 1970, le marché de l’immobilier d’entreprise a connu un engouement sans pareil avec l’arrivée massive de capitaux d’investissement étrangers et la financiarisation du secteur organisée autour des promoteurs et investisseurs immobiliers.

En se financiarisant, l’immobilier est désormais considéré, géré et arbitré comme un actif financier parmi tant d’autres. Les modalités d’investissement dans l’immobilier se sont en outre diversifiées : en plus de la détention traditionnelle en direct d’actifs immobiliers, se sont développés en très peu de temps à la fois de nouveaux véhicules d’investissement indirect tels que les foncières cotées, les fonds non cotés ouverts ou fermés, ou les OPCI, mais aussi l’acquisition de dettes ayant un sous-jacent immobilier par l’intermédiaire de la titrisation.

Si les marchés restent localisés, les acteurs qui y interviennent sont à présent essentiellement globalisés et raisonnent à une échelle internationale. Les volumes d’investissements directs sur les marchés immobiliers d’entreprise se sont amplifiés et les capitaux se sont internationalisés : plus des deux tiers des investissements immobiliers durant cette période et dans ce secteur proviennent de capitaux étrangers, en particulier américains et allemands.

Les conséquences sur l’économie et sur la société sont considérables. Les acteurs, nombreux dans le secteur, se sont professionnalisés et ont adopté de nouvelles techniques, généralement empruntées au monde de la finance. Les immeubles quant à eux se sont banalisés et standardisés, IGH (immeubles de grande hauteur) ou campus d’entreprises dans les grands centres d’affaires tertiaires, bâtiments aux différentes normes environnementales, parcs logistiques ou centres commerciaux. Des quartiers se développent sous l’impulsion de nouveaux fonds d’investissement apparus en quelques années, dépendant essentiellement de grandes banques d’affaires. D’un produit répondant à des attentes d’utilisateurs, l’immeuble est devenu également un actif financier. De nouveaux acteurs sont apparus avec de nouvelles logiques.

Ce livre s’adresse aux étudiants et à toutes les personnes qui voudraient avoir les clés pour mieux comprendre le fonctionnement économique des marchés immobiliers. Son objectif est avant tout pédagogique. Il s’agit d’une introduction à l’analyse économique de l’immobilier par une présentation synthétique des principaux concepts tels que je les dispense en formation initiale et en formation continue, dans mes cours à l’ESSEC et à l’ENPC (Ecole Nationale des Ponts et Chaussées).

Tenant compte de ces caractéristiques, l’ouvrage est conçu et organisé dans une perspective pédagogique autour de deux parties :

  • La première partie présente les produits et les différents acteurs immobiliers. Le secteur de l’immobilier est très segmenté et regroupe une pluralité de marchés, différents les uns des autres par leur taille, par leurs évolutions et par la spécificité des intervenants. Comprendre l’immobilier de l’entreprise c’est étudier, d’une part, à la fois la gestion de l’immobilier dans l’entreprise et les besoins des entreprises, d’autre part, les comportements d’investissement dans les actifs immobiliers de l’entreprise.
  • La seconde partie permet d’analyser économiquement les facteurs constitutifs des marchés locatifs et des marchés d’investissement immobiliers et d’étudier leur fonctionnement. On s’intéresse en particulier aux relations étroites qui existent entre les marchés immobiliers, les marchés fonciers et les marchés financiers. Comprendre et anticiper l’évolution des marchés immobiliers, c’est avant tout saisir les différents niveaux d’articulation entre ces marchés et les ajustements qui se produisent à court, moyen et long termes sur les marchés immobiliers. 

L'immobilier d'entreprise

Le Blog d’Ingrid NAPPI-CHOULET

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