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Qu’est ce que l’absorption nette ?

Comment mesurer et évaluer la demande des utilisateurs d’immeubles tertiaires ?

Les principales sources du marché sont fournies par les agents immobiliers, dénommés conseils immobiliers ou brokers.

L’ensemble des conseils en immobilier spécialisés en immobilier d’entreprise (DTZ, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, etc.) fournissent annuellement une estimation de la demande placée à partir de l’ensemble des transactions et des commercialisations effectuées par les différents négociateurs.

La demande placée comprend toutes les commercialisations de bureaux et de locaux d’activités effectuées auprès des utilisateurs.

Attention, la notion n’est cependant pas toujours très claire selon les sources. Les transactions portent à la fois sur les locaux neufs et les locaux de seconde main sans qu’il soit précisé parfois la ventilation. Par ailleurs, la demande placée concerne à la fois les locations et les ventes de locaux à utilisateurs, sans distinction aucune et évidente dans la présentation des résultats communiqués. L’indicateur de la demande placée, ou du niveau des transactions, est en général décomposé par niveaux de surfaces (inférieures ou supérieures à 5 000 m²) et par zone géographique de marché.

C’est pourtant le principal indicateur retenu par la place immobilière et sur lequel communiquent les medias !

Ne tombons pas dans le piège des années 1980 !

A l’époque, les constructions et livraisons de bureaux allaient bon train, car on ne regardait comme indicateur que les transactions locatives auprès des utilisateurs (la demande placée nouvelle), sans se soucier et prendre de la demande de déplacement liée à des transferts de localisation. Jusqu’au jour où l’on se rend compte que l’on a plus de 4 millions de ² de bureaux vides dans Paris intra muros.

Il est en effet essentiel de faire une distinction entre demande nouvelle et de demande de déplacement. Cette distinction est essentielle pour la compréhension des mouvements conjoncturels du marché immobilier et en particulier de la formation de stocks disponibles. Elle est abordée au travers de la notion d’absorption nette.

L’absorption nette représente la demande nouvelle (positive ou négative) d’espaces immobiliers. On l’exprime également comme la différence ou le solde, au cours d’une période sur un marché particulier, entre le niveau des transactions auprès des utilisateurs (demande placée) et l’ensemble des surfaces libérées et remises sur le marché par les mêmes utilisateurs.

Cet indicateur traduit ainsi les variations du parc occupé. Il est directement lié au marché de l’emploi et aux variations de l’emploi (création nette d’emplois). Ainsi une chute du niveau de l’emploi peut entraîner une absorption nette négative.

Une estimation de l’absorption nette en région Ile-de-France pour les bureaux est réalisée par certains conseils immobiliers et par l’IEIF à partir d’estimations de données sur l’emploi de bureaux. Cet indicateur varie cependant selon les sources et son mode de calcul reste encore trop opaque. Il est intéressant de le rapporter au niveau de la demande placée.

Sur la période 1999-2012, selon BNP Paris Real Estate, la contribution de l’absorption nette au volume total des transactions auprès des utilisateurs est en moyenne de 15 %. Cependant, il y a des hauts et des bas ! L’absorption nette explique 40 % des surfaces commercialisées en 2005 (2,2 millions de m²), 20 % des transactions réalisées en 2006 et 2007 (2,9 et 2,8 millions de m²) contre à peine 7 % en 2009 et moins de 11 % en 2012 !

Voir « L’immobilier d’entreprise, analyse économique des marchés », Economica, 2de édition dans les librairies le 15 avril prochain.

L'immobilier d'entreprise

Le Blog d’Ingrid NAPPI-CHOULET

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