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Déchiffrer les prix immobiliers…

La publication en ce début 2013 du nouvel Indice hédonique de Prix des Logements en Europe et dans la zone Euro, l’IPL, soulève la question de la mesure et de la comparaison des indices de prix des logements, face à de nombreuses sources d’informations parfois contradictoires.

De quelles données fiables disposons-nous aujourd’hui pour mesurer l’évolution des prix du logement ? Comment ces données sont-elles établies ? Comment mesure-t-on les prix immobiliers et leur évolution ? Quel est l’apport de la méthode hédonique ? 

Il est vrai que les marchés immobiliers se distinguent des autres marchés, notamment financiers, par leur grande opacité. Si les séries de prix de logement semblent multiples du fait de la diversité de leurs sources, les informations communiquées sont en réalité difficilement comparables les unes avec les autres, notamment du fait de la forte variété des données de base (prix de cession, prix provisoires de promesse de vente, prix de l’acte de vente définitif, avis d’experts, etc.), des techniques différentes de traitement des données et modes de calcul, enfin des délais de publication.

Or l’évolution des prix immobiliers a un impact considérable sur la valeur des logements et sur la solvabilité des ménages. Il est utile de rappeler ici les principales techniques aujourd’hui proposée pour mesurer l’évolution des prix du logement en France.

Ainsi, il convient de distinguer clairement séries de données et indices hédoniques de prix ; seuls ces derniers permettent de mesurer les évolutions « pures » des prix, en supprimant les évolutions de la qualité des logements et  les effets qualité qui baisent les résultats. Les comparaisons souvent réalisées entre les deux entités sont donc délicates. 

Il existe deux types reconnus de techniques de mesure des prix immobiliers : d’une part les techniques simples reposant sur le calcul de moyennes simples ou pondérées voire le calcul de prix médians, et d’autre part, les techniques économétriques utilisées comme la méthode hédonique.

Les séries de données les plus courantes

La technique la plus répandue consiste encore aujourd’hui à mesurer les prix immobilier sous la forme d’une moyenne simple, parfois d’une moyenne pondérée ou d’un prix médian calculés à partir de l’observation de plusieurs transactions immobilières au cours d’une période donnée et pour un marché donné. Les variables observées diffèrent selon les sources : prix d’offre, prix de cessions, prix indiqués dans les promesses ou compromis de vente. Les données sont présentées soit sous la forme de séries de prix, soit sous la forme d’indices de moyennes exprimés en base 100  pour une année donnée.

2 principales référence en France concernant les données de transactions, largement reprises par les média, car présentant l’avantage d’être disponibles rapidement :

– Les prix moyens de transactions sur l’ancien. Les données sont fournies et calculées par les agents immobiliers, notamment la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) qui publie des séries mensuelles et trimestrielles des prix moyens au m² des logements anciens (appartements et maisons) pour la France, par région et pour une quarantaine de grandes villes françaises. Les données sont fondées sur les transactions réalisées par les agents immobiliers adhérents de la Fnaim. Elles reposent sur les prix observés dans les promesses de vente ou les compromis de vente signés. L’avantage de cet indice est sa grande réactivité puisqu’il enregistre les prix au moment de la signature de la promesse de vente, ce qui en fait sa grande notoriété auprès des media. Ce sont environ 6.000 à 10.000 transactions mensuelles qui sont enregistrées, soit environ 8-10% du marché des transactions dans l’ancien.

Cependant les données ne couvrent donc pas toutes les transactions, notamment celles effectuées de particulier à particulier (soit 40% à 50% des transactions), et celles réalisées par les agences immobilières non adhérentes, voire même celles réalisées par les agences adhérentes, mais qui ne remontent pas  les informations.

– Les prix dominants. Depuis 1986, le Crédit Foncier effectue annuellement une enquête auprès des experts répartis dans chaque succursale régionale, sur les marchés du logement des principales villes de province. Des comparaisons, étendues à une partie de la région Ile-de-France depuis 1991, sont effectuées entre agglomérations sur les prix dominants à dire d’experts en distinguant les logements neufs et anciens, individuels et collectifs, en fonction de leur standing et de leur localisation centre ou périphérie urbaine. L’avantage de cette source est de fournir des informations au niveau régional.

Bien qu’utiles, ces techniques simples sont cependant reconnues statistiquement comme des techniques limitées dans la mesure où elles ne permettent pas d’isoler dans la moyenne calculée, l’évolution de la qualité des biens dans le temps, ni l’hétérogénéité intrinsèque aux immeubles. L’indicateur obtenu par la méthode simple reste donc biaisé par nature : il ne permet pas d’isoler uniquement les variations pures des prix. 

> Il est difficile dans ce cas d’établir des comparaisons notamment selon les pays, les zones géographiques ou les périodes considérés.

> La bonne nouvelle concerne donc la parution d’un nouvel indice hédonique du prix des logements neufs par l’INSEE. 

Les indices de prix hédoniques

L’intérêt de la méthode est réel : il s’agit de distinguer dans l’évolution des valeurs, l’effet prix de l’effet qualité des logements. La méthode hédonique permet ainsi de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en prenant en compte les effets de structure et de qualité sur les prix.
> Les indices de prix ainsi calculés sont des indices de prix à qualité constante. Seul l’effet prix est pris en compte pour des biens immobiliers rendus homogènes ! l’effet qualité est quant à lui isoler afin d’obtenir les variations du prix réel qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le marché immobilier. Seul inconvénient : les calculs sont longs et les données nous parviennent souvent avec un décalage de temps.

La méthode s’appuie sur des régressions économétriques qui incorporent des effets qualité et un effet temporel. Elle assimile cet effet temporel à un pur effet prix à qualité constante. La méthode nécessite bien sûr l’existence d’une base de données détaillées en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité. Une fois ces données disponibles, tout bien peut être décrit comme une combinaison de caractéristiques, sur lesquelles porte en réalité la demande.

L’analyse hédonique est particulièrement adaptée à l’étude des biens immobiliers. Dans le cas du logement, les caractéristiques retenues relèvent pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée, d’une part des dimensions « structurelles » du bien (surface, nombre de pièces, éléments de confort) et d’autre part d’une série de variables destinées à décrire son environnement physique et socio-économique, et les conditions de la transaction (date de la transaction, destinée à saisir l’effet de la conjoncture immobilière sur le prix).

Cette méthode, certes complexe, est uniquement utilisée en France par la Chambre des notaires et par l’INSEE. Elle  présente l’avantage de suivre dans le temps la valeur d’un bien « normalisé », défini à partir des données collectées sur les immeubles ayant fait l’objet de transactions.

Désormais, un nouvel indice

Pendant longtemps, les indices hédoniques n’ont concerné que les transactions sur les logements anciens.  Ainsi, l’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens fournit depuis 1996, présente l’avantage d’une mesure des évolutions de prix des logements anciens à qualité constante. Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutations, frais de notaire et commission d’agence.

Afin de disposer, au niveau de la zone euro et de l’UE, de statistiques comparables et fiables sur les marchés du logement, l’INSEE vient de mettre en place un nouvel indice hédonique trimestriel sur les prix de transactions des logements neufs. La série de valeurs débute au deuxième trimestre 2006.Ce nouvel indice repose sur les données de l’enquête auprès des promoteurs immobiliers réalisée par le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie (l’enquête ECLN).

Seul petit inconvénient : les données calculées ne sont pour l’instant disponibles que pour le 3ème trimestre 2012 et uniquement à l’échelle nationale….

Consulter la notice Insee logement.

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Le Blog d’Ingrid NAPPI-CHOULET

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